多頭回來了?第1季大型土地交易年增135%

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大型土地交易金額統計。資料來源/第一太平戴維斯

根據第一太平戴維斯統計,第一季單筆3億元以上大型商用不動產成交240億元,年增率達46%。另在新青安發酵下,建商購地動能回溫,大型土地單季成交達371億元,與去年第一季低基期相比,年增率更達到135%,顯示建商樂觀看待住宅後市發展。

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本季最大筆商用不動產交易爲臺達電以47.9億元購入內科利豐大樓與瑞光大樓2棟大樓,這也是繼臺達電在2018年斥資10億元在瑞光路上購地自建廠辦大樓後,再次於同一路段購置辦公空間,同區域擴編仍是企業的首選。

電子零件通路商利機則是購入臺中七期預售商辦案聯聚中維大廈27樓,每坪單價73萬元,作爲營運總部。

另外建商單季投入商用不動產金額也達68億元,指標交易包括國聚建設斥資34億元購買臺中南屯婚宴會館,以及國盟開發向南山人壽購入基隆物流倉儲,總金額13億元。

從近幾季建商佈局的策略中可以發現,除購置整棟可立即開發的商用不動產,避開央行的土地限期開發規範外,部分建商則是購置帶租金收益的標的,將整體開發期程拉長。

個人投資人的投資動向也值得關注,本季投資金額達26億元,佔比超過1成,包括總金額16.4億元的臺南國賓影城,與9.8億元的元大銀行承德分行大樓,雙雙由自然人購買。

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保險業的不動產購置動能依然維持低檔,甚至呈現買少賣多的現象,本季僅有臺新人壽以14.5億元購置臺南工業廠房,南山人壽則出售資產,總額達60.9億元,爲繼去年新光人壽、宏泰人壽、全球人壽、和泰產險處分資產後,最積極活化資產的保險業,也顯示保險業在優化財務結構的考量下,改變過去只進不出的不動產投資策略。

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此外,隨着上週中央銀行調升基準利率半碼後,保險業最低不動產投資報酬率門檻上調至2.97%,將壓縮保險業參與不動產投資的機會。

土地市場則出現回暖的跡象,建商購地意願回升,第一季購地金額爲245億元,比去年同期的80億元大幅增長。

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此外,隨着對住宅市場的信心增加,建商購地規模明顯提升,單筆規模超過10億元的購地案就有8筆,比去年同期增加6筆。

最高金額的前三筆分別爲新苑興業等開發商以35億元購置的桃園晶悅飯店重建案基地,愛山林與亞昕則以33億元與20億元購入新北泰山與林口新市鎮土地。土地交易區域則集中在北臺灣,桃園市、新北市與臺北市分別有85億元、84億元跟63億元排名前三名。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,在預防性通膨的考量下,上週央行宣佈調升基準利率半碼,此舉將使平均房貸貸款利率提升到2.2%以上,對於不同類型的買方影響各異。

科技業的自用型買家方面,AI題材發酵與臺積電擴廠效應,再加上經濟穩定發展,預估今年科技產業的空間需求持續成長,除了生產作業場域的需求,去年即顯現的總部與辦公空間整合需求將持續發酵,北臺灣具備產業羣聚題材的區域,或是在大衆交通運輸節點的科技廠辦,將受到青睞。

投資型買方則面臨利率上升壓縮租金利差,租金的成長潛力成爲評估重點,在不動產保值性的考量下,個人投資人或家族投資公司在市場上具備一定能見度。整體而言,在經濟的穩健發展下,仍樂觀看待未來1至2季的商用不動產市場表現。

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